O imóvel encravado — sem acesso à via pública — tem direito legal à servidão de passagem pelo imóvel vizinho (CC, art. 1.285). O proprietário do imóvel serviente tem obrigação de tolerar a passagem mediante indenização.
A servidão de passagem é o direito real de uso do imóvel alheio. Uma vez registrada, vincula não só o proprietário atual mas todos os futuros adquirentes.
Propriedade sem qualquer saída para rua ou caminho público que depende de passagem pelo terreno vizinho.
Vizinho que cerca, fecha ou constrói obstáculos na passagem que já vinha sendo usada há anos sem contestação.
Acordo informal de passagem entre vizinhos que não foi registrado em cartório e foi ignorado pelo novo proprietário.
Construção que fecha ou reduz significativamente o caminho de passagem utilizado pelo imóvel encravado.
Proprietário do imóvel serviente aceita a servidão mas contesta o valor da indenização fixada unilateralmente.
Discussão sobre servidão de vista negativa — proibição de construir que bloqueie a paisagem ou a luz solar.
Ação judicial para constituir a servidão de passagem quando o vizinho se recusa a reconhecer o direito.
Fixação judicial da indenização proporcional ao prejuízo causado ao imóvel serviente pela servidão.
Ordem judicial para que o vizinho remova obstáculos à passagem já reconhecida, sob pena de multa diária.
Registro da servidão no Cartório de Imóveis para torná-la oponível a todos os futuros proprietários.
Levantamento topográfico demonstrando que o imóvel não tem saída para via pública sem passar pelo vizinho.
Proposta formal ao vizinho para constituição voluntária da servidão com indenização acordada e escritura pública.
Se o vizinho recusar, o advogado propõe ação de constituição de servidão de passagem com pedido de liminar.
Após a sentença ou escritura, registre a servidão no Cartório de Imóveis para garantir a proteção contra futuros compradores.
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