A rescisão de contrato de compra de imóvel na planta ou em construção é regida pela Lei do Distrato. O comprador tem direito à devolução de grande parte dos valores pagos, e a construtora só pode reter percentuais. Atrasos na rescisão geram multa diária — cada dia sem resolução é mais dinheiro no seu bolso ao final.
Cada caso deve ser analisado individualmente. Realizamos análise prévia para verificar a viabilidade do seu caso.
Atraso superior a 180 dias dá ao comprador direito de rescindir e receber tudo de volta.
Mudança na situação financeira que impede a continuidade dos pagamentos.
Construtora parou a obra sem previsão de conclusão.
Mudança unilateral de especificações, materiais ou planta sem acordo do comprador.
Contrato prevê retenção de 80%, 90% ou total dos valores pagos — o que é ilegal.
Mudança de planos ou arrependimento que leva o comprador a querer sair do negócio.
Restituição dos valores pagos com correção monetária conforme a Lei do Distrato.
Quando a culpa é da construtora, o comprador tem direito à rescisão sem nenhuma retenção.
Quando há atraso ou descumprimento, além da devolução cabe indenização por danos.
Contestação de cláusulas de retenção acima dos limites legais.
Identifique os percentuais de retenção previstos e compare com os limites legais.
Com o contrato e os comprovantes, é possível calcular o montante que pode ser recuperado.
Se a obra está atrasada ou parada, é possível rescindir com devolução integral.
Construtoras frequentemente apresentam termos de distrato com condições desfavoráveis ao comprador.
A rescisão de contrato imobiliário pode ocorrer por inadimplemento de qualquer das partes, por vícios do imóvel, por frustração do financiamento bancário ou por acordo mútuo. A Lei 13.786/18 (Lei do Distrato) regulamentou especificamente a rescisão em incorporações imobiliárias, estabelecendo percentuais máximos de retenção pelas construtoras e prazos de devolução. Contratos que não envolvam incorporação seguem o Código Civil e o CDC, com proteção mais ampla ao consumidor.
Atraso na entrega superior a 180 dias, descumprimento do memorial descritivo ou entrega de imóvel com defeitos graves permitem rescisão com devolução de 100% das parcelas pagas, corrigidas monetariamente e com juros, além de indenização.
O comprador que desiste tem retenção máxima de 25% (fora do patrimônio de afetação) ou 50% (com patrimônio de afetação e SFH) sobre o valor já pago pela incorporadora, devolvendo o restante em 180 dias após a rescisão.
Se o contrato é condicionado à aprovação de financiamento bancário e o crédito é negado sem culpa do comprador, é possível rescindir sem penalidade, com devolução integral das parcelas pagas, conforme entendimento do STJ.
Contratos com cláusula resolutiva expressa se resolvem automaticamente com o inadimplemento, sem necessidade de ação judicial prévia. A parte inocente pode retomar o bem e cobrar as perdas previstas contratualmente.
A forma como a rescisão é conduzida afeta diretamente o valor que você receberá de volta. Com orientação jurídica adequada, é possível minimizar as retenções, receber correção monetária integral e ainda obter indenização adicional.
Identificação da causa da rescisão (culpa do comprador ou da construtora), pois isso determina os percentuais de retenção e direitos aplicáveis.
Comunicação à construtora com indicação da causa da rescisão, pedido de devolução dos valores e prazo para resposta, preservando a documentação para eventual ação.
Se a construtora propõe retenção acima do limite legal, ou recusa devolução de taxas de corretagem e SATI, a negociação assistida por advogado costuma resultar em acordo mais favorável.
Se não há acordo, ação com pedido de declaração de rescisão, devolução dos valores com correção e juros, indenização por danos morais e eventuais custas de financiamento cancelado.
Quando a construtora ou incorporadora descumpre o contrato — atraso além de 180 dias, entrega com especificações diferentes das prometidas, vícios graves não sanados em prazo razoável — o comprador tem direito à rescisão por culpa do vendedor. Nesse caso, a devolução é integral dos valores pagos, corrigida pelo INCC, acrescida de multa de 1% ao mês sobre o valor corrigido pelo período de atraso, mais indenização por perdas e danos.
A construtora não pode cobrar retenção nessa hipótese — a retenção de valores pela Lei do Distrato (25% ou 50%) aplica-se apenas quando o comprador rescinde sem culpa do vendedor. Se a construtora tentou cobrar retenção quando a culpa é dela, essa cobrança pode ser contestada judicialmente para recuperar o percentual retido indevidamente.
Quando o comprador precisa rescindir sem culpa da construtora (perda de emprego, mudança de planos, dificuldade financeira), a Lei do Distrato permite retenção de 25% (incorporações com patrimônio de afetação) ou até 50% (outros casos) dos valores pagos. O advogado analisa o contrato específico para: (1) verificar se há fundamento para rescindir por culpa da construtora (reduzindo ou eliminando a retenção); (2) calcular o valor exato a ser retido conforme a lei; e (3) verificar se há cobranças indevidas no contrato (SATI, corretagem embutida não informada) que reduzem a base de cálculo da retenção.
Comissão de corretagem e taxa SATI cobradas de forma embutida no contrato, sem clara informação ao comprador, podem ser devolvidas integralmente (STJ — Tese 938). Esse retorno pode compensar parte da retenção e reduzir o prejuízo líquido do comprador na rescisão.
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A Lei do Distrato (Lei 13.786/18) permite a retenção das despesas administrativas e de corretagem se previstas contratualmente. No entanto, o STJ consolidou que a corretagem paga sem informação clara ao comprador (como ocorria em lançamentos antes de 2018) deve ser restituída. Cada caso deve ser analisado individualmente conforme a data do contrato.
A Lei 13.786/18 estabelece prazo máximo de 180 dias após a rescisão para devolução dos valores ao comprador em incorporações sem patrimônio de afetação, e 30 dias após a revenda do imóvel quando há patrimônio de afetação. O descumprimento desses prazos autoriza cobrança de multa e juros sobre o valor devido.
Sim, desde que a negativa não se deva a informações falsas fornecidas pelo comprador à instituição financeira. O STJ entende que a condição suspensiva do financiamento, quando frustrada sem culpa do comprador, resolve o contrato sem penalidades, com devolução integral das arras e parcelas (REsp 1.765.974/SP).
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