Milhões de imóveis no Brasil têm algum tipo de irregularidade documental — sem escritura, com construção não averbada, com metragem diferente da registrada ou adquiridos por contrato particular não registrado. Imóvel sem documentação não pode ser vendido, financiado ou inventariado — cada dia irregular aumenta o risco.
Cada caso deve ser analisado individualmente. Realizamos análise prévia para verificar a viabilidade do seu caso.
Contrato sem registro
Obra não averbada
Metragem incorreta
Herança informal
REURB — Regularização Fundiária
Imóvel para venda ou financiamento
Elaboração e registro da escritura pública, transferindo formalmente a propriedade.
Regularização das construções e reformas realizadas na matrícula do imóvel.
Quando o vendedor se recusa a assinar a escritura, ação judicial para forçar a transferência.
Para imóveis com posse de longa data sem documento formal de propriedade.
A matrícula mostra quem é o proprietário registrado, as construções averbadas e os ônus existentes.
Contrato, recibos, declaração do antigo proprietário, IPTU — tudo que comprove que o imóvel é seu.
O custo da regularização inclui ITBI, escritura e registro. O planejamento financeiro é importante.
Usucapião, adjudicação compulsória, inventário ou escritura — a solução depende da situação específica.
Estima-se que mais de 50% dos imóveis brasileiros têm algum tipo de irregularidade documental — falta de escritura definitiva, construção não averbada, discrepância de área, partilha informal após herança ou posse sem título. A regularização é possível por diferentes vias — escrituração, usucapião, retificação de área, averbação de construção — e permite ao proprietário vender, financiar, herdar e exercer plenamente os direitos sobre o bem.
Quem comprou com contrato de compra e venda mas nunca lavrou a escritura pode obter adjudicação compulsória ou usucapião extrajudicial para regularizar a propriedade, conforme a situação específica do imóvel e do vendedor.
Construções realizadas sem registro na matrícula do imóvel (averbação) impossibilitam financiamento bancário e geram pendências no IPTU. A regularização exige apresentação do projeto aprovado, AVCB (auto de vistoria do corpo de bombeiros) e recolhimento de impostos atrasados.
Quando a área registrada difere da área real (medida por georreferenciamento), é possível retificar a matrícula por procedimento extrajudicial no cartório de registro de imóveis (Lei 6.015/73, art. 213) com o apoio de profissional habilitado.
A Lei 13.465/17 criou o Reurb para regularizar núcleos urbanos informais (favelas, loteamentos irregulares, conjuntos habitacionais). O município lidera o processo, e os beneficiários obtêm legitimação fundiária ou título de propriedade ao final.
Cada tipo de irregularidade tem um caminho específico de regularização. O primeiro passo é identificar exatamente qual é o problema para escolher a solução mais rápida e econômica.
Análise da matrícula, contrato, plantas e documentação existente para identificar o tipo de irregularidade e o procedimento adequado de regularização.
Obtenção de habite-se para construções existentes, aprovação de projetos de averbação e regularização perante a Secretaria de Urbanismo.
Lavratura da escritura pública no cartório de notas (quando há comprador e vendedor identificados) e registro na matrícula do imóvel para publicidade erga omnes.
Para posses consolidadas sem título formal, o procedimento no cartório de notas (com notificação dos confinantes e da prefeitura) é mais rápido e econômico que a ação judicial.
Um imóvel irregular (sem habite-se, sem averbação de construção, com metragem divergente da matrícula) não pode ser financiado por banco, tem limitações na transmissão por herança ou venda, e pode ser objeto de embargo ou multa pela prefeitura. Além disso, o proprietário pode ter dificuldade para fazer seguro e para vender a um preço adequado, já que compradores informados evitam imóveis com pendências.
Os tipos mais comuns de irregularidade incluem: construção sem alvará ou sem habite-se, ampliação não averbada, imóvel em inventário não concluído, loteamento sem registro, e imóvel adquirido por compra e venda particular sem escritura e registro. Cada tipo tem um caminho específico de regularização — e o custo vale a pena pelo aumento de valor e pela segurança jurídica obtidos.
Dependendo do tipo de irregularidade, diferentes soluções são aplicáveis: (1) Usucapião — para quem possui o imóvel há mais de 5 anos sem contestação, regulariza a situação mediante ação judicial ou extrajudicial; (2) REURB (Regularização Fundiária) — para imóveis em loteamentos irregulares, processo coordenado pelo município; (3) Escritura retroativa — quando o imóvel foi vendido por instrumento particular, é possível formalizar a escritura no cartório com a concordância das partes; e (4) Averbação de construção — para construções existentes, com aprovação do INSS e prefeitura.
O advogado especializado mapeia qual regularização é aplicável, coordena os profissionais envolvidos (engenheiro, cartório, prefeitura) e acompanha o processo até o registro definitivo. Em muitos casos, a regularização pode ser feita em 3 a 6 meses, desbloqueando o potencial de venda e financiamento do imóvel.
Sediado em Campinas/SP, o Almeida Couto Advocacia e Consultoria nasceu do compromisso de oferecer assessoria jurídica de alto nível com atendimento humano, ágil e transparente.
Atuamos em processos em diversos estados do Brasil, sempre com foco na defesa efetiva dos direitos dos nossos clientes — seja na esfera judicial ou consultiva. Cada caso recebe atenção única e dedicada.
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Juridicamente é possível vender com contrato de compra e venda particular, mas o comprador assumirá os mesmos riscos da irregularidade. Imóveis sem escritura têm menor liquidez, não podem ser financiados por banco e podem ser bloqueados em inventários futuros. A regularização antes da venda aumenta o valor do bem e facilita a negociação.
Os custos incluem honorários advocatícios, taxas de cartório (que variam conforme o valor do imóvel), ITBI (se ainda não foi pago), eventuais impostos em atraso e laudêmio (se aplicável). Em Campinas/SP, as taxas cartoriais para imóveis de valor médio variam entre R$ 3.000 e R$ 10.000. O investimento vale pela segurança jurídica e pelo ganho de valor do bem.
Previsto no art. 216-A da Lei 6.015/73, o usucapião extrajudicial é processado no cartório de registro de imóveis, com ata notarial lavrada por tabelião confirmando a posse, notificação dos confinantes e do poder público e ausência de impugnação. Se não houver oposição, o registrador reconhece o usucapião sem necessidade de ação judicial, reduzindo tempo e custo substancialmente.
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