A compra de imóvel na planta é uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Quando a construtora atrasa a entrega, entrega com defeitos ou descumpre o contrato, a lei garante mecanismos específicos de proteção. Atrasos na entrega geram multas contratuais automáticas — mas o prazo para cobrar é de 5 anos a partir da data pactuada.
Cada caso deve ser analisado individualmente. Realizamos análise prévia para verificar a viabilidade do seu caso.
A construtora não entregou as chaves no prazo contratual, mesmo considerando a tolerância de 180 dias.
Apartamento entregue com defeitos como infiltrações, rachaduras, problemas elétricos ou hidráulicos.
A área útil ou total do imóvel entregue é menor do que a prevista no contrato.
Materiais, acabamentos ou equipamentos diferentes dos prometidos no memorial descritivo.
Cobranças de SATI e corretagem embutidas no contrato sem que o comprador tenha solicitado.
Construtora impõe condições abusivas para rescisão do contrato, retendo valores indevidos.
Lucros cessantes pelo período de atraso — calculados sobre o valor do imóvel com base na locação equivalente.
Obrigação da construtora de corrigir todos os defeitos ou indenizar pelo custo das correções.
Em casos graves, é possível rescindir com devolução de 100% dos valores pagos com correção.
Reparação pelos transtornos, frustrações e sofrimentos causados pelo descumprimento contratual.
Registre detalhadamente cada defeito ou inconformidade assim que identificado. Crie um inventário datado de todos os problemas.
Envie notificação formal listando todos os problemas e solicitando prazo para correção. Guarde o protocolo de envio.
Contrato de compra e venda, memorial descritivo, plantas e qualquer comunicação com a construtora são essenciais.
Com a documentação organizada, é possível avaliar o montante a ser buscado e as estratégias disponíveis para cada tipo de problema.
A compra de imóvel na planta é regulada pela Lei 4.591/64, pelo CDC e pela Lei 13.786/18 (Lei do Distrato). O comprador tem direito ao cumprimento do prazo de entrega contratual, à entrega nas condições prometidas no memorial descritivo e ao desfazimento do negócio com devolução das parcelas em caso de inadimplemento da construtora. A Lei do Distrato estabeleceu regras mais claras para rescisões, limitando as retenções da construtora.
As construtoras têm até 180 dias de tolerância além do prazo contratual para entrega, sem penalidades. Após esse prazo, o comprador pode exigir multa de 1% ao mês sobre o valor do contrato ou pedir a rescisão com devolução integral das parcelas pagas (Lei 13.786/18, art. 43-A).
O comprador que desiste pode reaver entre 75% (incorporação com patrimônio de afetação) e 75-100% das parcelas pagas, descontadas as despesas do contrato, em prazo máximo de 180 dias após o distrato (Lei 13.786/18, art. 67-A).
Variações de área acima de 5% do contratado autorizam rescisão ou abatimento proporcional no preço (CDC, art. 18). Abaixo disso, a variação é tolerada pelo mercado mas deve ser informada previamente.
O memorial descritivo e as amostras do decorado são vinculantes. Materiais diferentes dos prometidos, acabamentos inferiores ou alterações de projeto sem concordância do comprador autorizam indenização ou rescisão.
Muitos compradores aceitam a entrega do imóvel com defeitos ou aceitam o atraso sem exigir compensação por desconhecerem seus direitos. Com orientação jurídica, é possível cobrar multas contratuais, aluguéis do período de atraso e indenização por danos morais.
Listagem de todos os defeitos, vícios e discrepâncias em relação ao contrato, entregue formalmente à construtora antes da aceitação das chaves.
Comunicação escrita exigindo o cumprimento do contrato, o prazo para correções ou o pagamento da multa por atraso.
Cobrança da multa contratual, lucros cessantes (aluguel que pagou ou deixou de receber) e danos morais pelo período de atraso injustificado.
Se o atraso for superior a 180 dias ou os vícios forem graves, o comprador pode rescindir e receber de volta 100% das parcelas pagas, corrigidas monetariamente.
A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) estabelece tolerância de 180 dias além do prazo contratual de entrega, sem indenização ao comprador. Passados esses 180 dias, o comprador pode: (1) manter o contrato e exigir indenização mensal de 1% sobre o valor já pago; (2) rescindir o contrato e receber de volta tudo que pagou, corrigido pelo INCC, mais multa de 1% ao mês sobre o valor corrigido pelo período de atraso; ou (3) rescindir por atraso superior a 180 dias e pleitear danos morais adicionais pelos transtornos causados.
A escolha entre manter ou rescindir depende do estágio da obra, do valor já pago, das perspectivas de entrega e do mercado imobiliário local. Para imóveis já quitados ou com alto percentual pago, a rescisão pode resultar em devolução menor que o valor de mercado atual do imóvel — motivo pelo qual muitos compradores preferem manter o contrato e cobrar a indenização mensal.
O imóvel entregue com vícios construtivos gera direito à reparação pela construtora, mesmo após o recebimento. A lei estabelece prazos de garantia: 5 anos para solidez e segurança estrutural (CC art. 618), 1 ano para instalações hidráulicas, elétricas e de ar condicionado, e 90 dias para acabamentos (CDC). Esses prazos são mínimos e irrenunciáveis — cláusula contratual que os reduza é nula.
Para fazer valer a garantia, notifique a construtora por escrito dentro do prazo, descrevendo detalhadamente os vícios com fotos e laudos técnicos. Solicite laudo de engenheiro independente para documentar os defeitos antes que a construtora tente reparar de forma inadequada. Se a construtora negligenciar os reparos, ação judicial com pedido de obrigação de fazer (execução dos reparos) e indenização pelos transtornos é o caminho.
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O STJ pacificou que a cobrança de SATI e corretagem é abusiva quando feita ao comprador sem informação clara e sem possibilidade de recusa (REsp 1.599.535/SP — Repetitivo). Compradores que pagaram essas taxas podem pleitear a restituição em dobro dos valores, dentro do prazo prescricional de 5 anos da ciência da cobrança indevida.
Sim. O comprador pode condicionar o recebimento das chaves à assinatura de um "Termo de Recebimento com Ressalvas", listando todos os problemas identificados na vistoria. Isso garante que a construtora reconheça os defeitos e se obrigue a corrigi-los, sem que o recebimento das chaves implique aceitação tácita dos vícios.
O patrimônio de afetação (Lei 10.931/04) separa o patrimônio do empreendimento do patrimônio geral da incorporadora. Em caso de falência da construtora, os recursos da obra afetada não podem ser usados para pagar outras dívidas da empresa, protegendo os compradores. Prefira incorporações com patrimônio de afetação e registro no RGI.
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