A due diligence imobiliária é a análise jurídica completa que deve preceder qualquer compra de imóvel. Verifica a situação da propriedade, os riscos envolvidos, as dívidas ocultas e a regularidade documental. Comprar sem due diligence é o erro mais caro do mercado imobiliário — vícios ocultos não aparecem depois.
Cada caso deve ser analisado individualmente. Realizamos análise prévia para verificar a viabilidade do seu caso.
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Portfólio imobiliário
Análise integral da situação jurídica — matrícula, certidões, regularidade construtiva e fiscal.
Documento detalhado apontando todos os riscos identificados e as recomendações.
Opinião técnica sobre a viabilidade da compra e as condições para mitigação dos riscos.
Presença jurídica em todas as etapas — da proposta ao registro — garantindo a segurança.
Proposta de compra, contrato de reserva, sinal — nenhum documento deve ser assinado antes da análise jurídica.
Certidões de cartório e negativas de tributos vencem rapidamente. Use documentos recentes, com menos de 30 dias.
Problemas com o vendedor podem afetar a segurança da compra mesmo que o imóvel esteja regular.
O custo representa uma fração do valor do imóvel e pode evitar prejuízos enormes.
A due diligence imobiliária é a investigação jurídica, técnica e fiscal de um imóvel antes da aquisição, com o objetivo de identificar riscos ocultos que poderiam causar prejuízo ao comprador após a concretização do negócio. Ela envolve análise de matrícula, certidões do imóvel e do vendedor, situação fiscal (IPTU, laudêmio, condomínio), regularidade construtiva (habite-se, averbação de construção) e eventuais ações judiciais que possam recair sobre o bem.
Análise completa da matrícula no RGI para verificar a legitimidade da propriedade, ausência de ônus (hipoteca, penhora, alienação fiduciária) e regularidade da cadeia de transmissões anteriores.
Pesquisa de débitos trabalhistas, fiscais e previdenciários do vendedor para afastar risco de fraude contra credores. Pessoa jurídica vendedora exige análise adicional de certidões empresariais.
Verificação de habite-se, averbação de construção, alvarás, conformidade com zoneamento municipal e ausência de embargos de obra ou notificações da prefeitura.
Imóveis em áreas de preservação permanente, contaminadas ou com autuações do IBAMA/CETESB podem gerar custos milionários de remediação para o novo proprietário. A pesquisa ambiental prévia é essencial em imóveis rurais e industriais.
Uma due diligence bem conduzida pode identificar problemas que inviabilizam o negócio ou que permitem ao comprador negociar um desconto significativo no preço. O custo da investigação prévia é sempre menor que o prejuízo de uma compra mal assessorada.
Emitida pelo RGI com prazo máximo de 30 dias, deve estar livre de ônus, penhoras e anotações restritivas para que a compra seja segura.
Cíveis, trabalhistas, federais, estaduais, protestos e Receita Federal — tanto para pessoa física quanto para eventuais sócios de pessoa jurídica vendedora.
IPTU quitado, ITR (rurais), condomínio (se aplicável) e laudêmio (imóveis de marinha) sem débitos em aberto.
Avaliação estrutural por engenheiro ou arquiteto independente para identificar vícios construtivos, irregularidades de área e passivos de obra antes da assinatura.
Uma due diligence imobiliária completa analisa dois conjuntos de documentos: (1) Documentos do imóvel: matrícula atualizada do CRI (verificar ônus, penhoras, hipotecas, servidões), IPTU com planta de quadra, certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias, habite-se, licenças ambientais (para terrenos e imóveis rurais), e cadastro no INCRA (rural); (2) Documentos do vendedor: certidões negativas cíveis, trabalhistas, fiscais e de protesto de todas as pessoas que constam na cadeia dominial nos últimos 10 anos (não apenas o atual proprietário).
Certidões do Cartório de Distribuição revelam ações em curso que podem atingir o imóvel (execuções fiscais, ações de indenização com penhora, execuções trabalhistas com indicação de bens). A ordem de um juiz pode atingir o imóvel mesmo após a venda se o comprador souber da ação em andamento — por isso a due diligence não é apenas formalidade, é proteção legal.
Além dos riscos documentais, a due diligence deve investigar riscos físicos e ambientais: (1) Solo contaminado — especialmente em antigos postos de gasolina, indústrias ou lavanderias. A CETESB mantém cadastro de áreas contaminadas que o comprador pode consultar; (2) Área de preservação permanente (APP) ou reserva legal — para terrenos rurais, restrições podem impedir construção ou uso; (3) Averbação de construção — construção não averbada gera risco de embargo ou demolição; e (4) Regularização fundiária em loteamentos irregulares.
Para imóveis em inventário ou herança, é essencial verificar que todos os herdeiros anuíram à venda — a venda por apenas um herdeiro sem os demais pode ser anulada. Imóveis em processo de divórcio ou partilha exigem aprovação judicial para alienação. O advogado identifica todos esses riscos antes da assinatura e negocia condições que protejam o comprador.
Sediado em Campinas/SP, o Almeida Couto Advocacia e Consultoria nasceu do compromisso de oferecer assessoria jurídica de alto nível com atendimento humano, ágil e transparente.
Atuamos em processos em diversos estados do Brasil, sempre com foco na defesa efetiva dos direitos dos nossos clientes — seja na esfera judicial ou consultiva. Cada caso recebe atenção única e dedicada.
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Não é obrigatória por lei, mas é altamente recomendada. Sem ela, o comprador assume todos os riscos de vícios ocultos, dívidas do vendedor e irregularidades que podem resultar em perda do imóvel ou custos elevados de regularização. O princípio da boa-fé objetiva não protege o comprador que poderia ter descoberto o problema com diligência mínima.
Uma due diligence completa leva entre 5 e 15 dias úteis, dependendo da complexidade do imóvel e da quantidade de certidões necessárias. O custo varia conforme o valor do negócio e o escopo da investigação, mas costuma representar entre 0,3% e 1% do valor do imóvel — uma fração mínima comparada ao risco de uma compra problemática.
Sim. A análise da cadeia dominial e certidões de óbito do proprietário anterior permite identificar se há inventário pendente ou herdeiros com direito sobre o bem. Comprar imóvel com inventário em aberto sem as cautelas adequadas pode resultar em ação de nulidade do negócio pelos herdeiros prejudicados.
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