A inadimplência do inquilino é um dos maiores problemas dos proprietários de imóveis. A Lei do Inquilinato estabelece mecanismos específicos para o despejo por falta de pagamento, com prazos mais ágeis que outras ações. Cada mês de inadimplência sem ação judicial é dinheiro perdido — o processo de despejo demora menos do que parece.
Cada caso deve ser analisado individualmente. Realizamos análise prévia para verificar a viabilidade do seu caso.
Inquilino deixou de pagar um ou mais meses de aluguel sem justificativa ou acordo.
Pagamentos sempre atrasados, causando prejuízo ao proprietário.
Inquilino se recusa a desocupar após o término do contrato de locação.
Inquilino utiliza o imóvel para fins diferentes do contratado ou causa danos.
Inquilino sublocou o imóvel para terceiros sem autorização do proprietário.
Danos significativos causados pelo inquilino que excedem o desgaste normal de uso.
Reintegração na posse do imóvel após processo de despejo.
Cobrança de todos os meses em atraso com correção monetária e multa contratual.
Ressarcimento pelos danos causados ao imóvel além do desgaste normal.
Em casos específicos, possibilidade de liminar para desocupação em 15 dias.
Contrato, boletos, extratos e comprovação dos valores em atraso são essenciais.
Fiança, seguro fiança ou depósito caução — a garantia determina estratégias específicas na ação.
Uma notificação extrajudicial pode resolver sem processo. Se não resolver, é prova para a ação.
O ajuizamento rápido é fundamental para minimizar os prejuízos. Um advogado pode peticionar em dias.
A ação de despejo é o instrumento legal para o locador retomar o imóvel quando o inquilino não desocupa voluntariamente após o término do contrato, inadimplência ou outra causa prevista na Lei 8.245/91. Com as reformas processuais, o prazo para a retomada foi reduzido: em casos de inadimplência, é possível obter liminar de despejo em 15 dias sem audiência prévia, desde que prestada caução de 3 meses de aluguel.
O locador pode propor a ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis em atraso, honorários e multa. O inquilino tem 15 dias para purgar a mora (pagar tudo) e evitar o despejo após a citação.
O locador pode retomar o imóvel para uso próprio, de cônjuge, ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial no mesmo município. Deve notificar com 30 dias de antecedência e comprovar a intenção real de usar o bem.
Após 30 meses de contrato e decorrido o prazo, o locador pode notificar o inquilino com 30 dias para desocupação. Contratos abaixo de 30 meses têm regras mais protetivas ao inquilino.
Cabível em casos específicos — contratos de temporada vencidos, desocupação em troca de caução, abandono do imóvel — com cumprimento em até 30 dias da decisão liminar.
O processo de despejo exige etapas bem definidas para ser eficiente. Erros procedimentais podem atrasar a retomada por meses. Com assessoria especializada, o locador recupera seu imóvel no menor prazo possível.
Comunicação formal ao inquilino para pagamento do débito ou desocupação, documentando a inadimplência antes da ação judicial.
Petição inicial com pedido de despejo, cobrança de aluguéis em atraso e eventual pedido de liminar, com caução quando cabível.
O inquilino tem 15 dias para pagar tudo (inclusive honorários) e evitar o despejo. Se não pagar, o processo segue para sentença.
Após a sentença ou liminar, o oficial de justiça intimará o inquilino para desocupar em prazo determinado, com uso de força policial se necessário.
A Lei de Locações permite despejo liminar (antes da contestação do inquilino) em situações específicas: (1) Falta de pagamento com garantia fidejussória — quando há fiador, o locador pode pedir desocupação em 15 dias; (2) Término do prazo contratual de locação de temporada; (3) Contrato sem prazo com notificação prévia cumprida; e (4) Uso indevido do imóvel. A liminar é concedida pelo juiz após análise sumária e sem ouvir o inquilino — o contraditório vem depois.
Para locadores que precisam retomar rapidamente (imóvel para uso próprio urgente, inadimplemento grave), a estratégia processual inclui pedido fundamentado de liminar com documentação completa. Locadores que cometem irregularidades no processo de despejo podem ser responsabilizados por esbulho possessório se reintegrarem sem ordem judicial.
O inquilino pode defender-se no processo de despejo com base em: (1) Purga da mora — depósito dos aluguéis atrasados (admitido uma vez por ano em inadimplemento de aluguel); (2) Nulidade da notificação — comunicação deficiente, endereço errado, prazo insuficiente; (3) Compensação de dívida do locador — aluguéis retidos por falta de manutenção obrigatória não realizada; (4) Violação do direito de preferência — se o imóvel foi vendido sem oferta ao inquilino, ele pode anular a venda; e (5) Direito de renovação — para locações comerciais com mais de 5 anos no mesmo ponto e ramo.
O inquilino que sai sem contestar o despejo ou que desocupa voluntariamente preserva seus direitos de pleitear posteriormente as irregularidades do processo e a indenização por danos. Às vezes, a negociação direta com o locador (prazo estendido para sair voluntariamente) é mais vantajosa que o processo judicial.
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Com pedido de liminar e caução de 3 meses de aluguel, a liminar pode ser concedida em 15 dias da propositura. Sem liminar, a sentença costuma sair entre 3 e 8 meses, variando conforme a vara e a comarca. O inquilino terá ainda prazo para cumprir a decisão voluntariamente antes do cumprimento forçado.
Não sem autorização judicial ou consentimento do inquilino. O ingresso forçado no imóvel ocupado, mesmo sendo o proprietário, configura esbulho possessório e pode caracterizar crime de violação de domicílio (CP, art. 150). O locador deve aguardar a conclusão do processo para retomar a posse legalmente.
Os bens deixados no imóvel ficam sob responsabilidade do inquilino. O locador deve notificá-lo para retirá-los em prazo razoável e, se não houver resposta, pode requerer judicialmente a guarda dos bens ou sua remoção para depósito, com custos debitados ao inquilino. Desfazer ou vender os bens sem ordem judicial configura ato ilícito.
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