O contrato de empreitada regula a execução de obras e serviços de construção. O empreiteiro assume obrigação de resultado — entregar a obra concluída conforme o projeto. Com a obra parada, os prejuízos se multiplicam — ação rápida garante continuidade ou indenização integral.
Cada caso deve ser analisado individualmente. Realizamos análise prévia para verificar a viabilidade do seu caso.
Empreiteiro parou a obra sem justificativa após receber adiantamentos.
Obra entregue com infiltrações, rachaduras ou problemas estruturais.
Obra executada de forma diferente do projeto aprovado ou das especificações contratadas.
Empreiteiro não respeitou o prazo e não apresentou justificativa aceitável.
Empreiteiro cobrando por serviços extras que não foram previamente aprovados pelo dono.
Materiais usados de qualidade inferior ao especificado no contrato ou orçamento.
Obrigação do empreiteiro de corrigir todos os vícios construtivos às suas próprias custas.
Ressarcimento dos valores gastos com outro profissional para corrigir os defeitos.
Reparação pelos danos materiais e morais causados pelos defeitos ou pelo atraso.
Extinção do contrato e devolução dos valores pagos quando o empreiteiro abandonou a obra.
Registre cada problema com resolução adequada, preferencialmente com laudo de engenheiro independente.
A notificação formal é fundamental para configurar a mora e iniciar o prazo para buscar o retrabalho com terceiro.
O laudo técnico que comprova os defeitos tem enorme peso no processo judicial.
Para defeitos sólidos e de segurança, o prazo prescricional começa na descoberta do defeito. Aja dentro do prazo legal.
O contrato de empreitada é regulado pelos arts. 610-626 do Código Civil e pode ser de lavor (apenas mão de obra) ou mista (mão de obra e materiais). O empreiteiro executa a obra por sua conta e risco, devendo entregá-la no prazo, nas condições e com a qualidade contratadas. O dono da obra (empreitante) tem a obrigação de pagar o preço e de cooperar com a execução. Ambas as partes podem rescindir em situações específicas, com consequências patrimoniais claras previstas em lei.
O empreiteiro responde por 5 anos por defeitos de solidez e segurança da obra (CC, art. 618), independentemente de culpa. Para outros vícios da construção, o prazo é de 90 dias (CDC) ou 1 ano (CC, art. 445), conforme a relação seja ou não de consumo.
O dono da obra tem o direito e o dever de verificar o andamento e a qualidade durante a execução. A aceitação da obra sem ressalvas implica presunção de conformidade com o contrato, mas não afasta a responsabilidade por vícios ocultos descobertos posteriormente.
Em empreitadas por preço global (lump sum), o empreiteiro não pode exigir aumento do preço por variação dos custos, salvo se houve imprevisão extraordinária (CC, art. 619). Em empreitadas por medição, o preço varia conforme o trabalho executado.
O dono da obra pode rescindir a qualquer tempo pagando ao empreiteiro os serviços executados mais indenização pelas perdas resultantes (CC, art. 623). O empreiteiro que não pode concluir por causa imputável ao dono tem direito ao preço integral da obra contratada.
Disputas em empreitadas envolvem frequentemente: atraso na entrega, defeitos na execução, cobrança de aditivos não acordados e abandono da obra. Com o contrato bem estruturado e a assessoria correta, todos esses riscos são gerenciáveis.
Especificação técnica completa, cronograma físico-financeiro, ART/RRT do responsável, multas por atraso e abandono, e garantias de execução (seguro ou retenção de pagamentos).
Registro fotográfico e documentado do andamento da obra, com medições periódicas assinadas por ambas as partes, para prevenir disputas sobre o que foi ou não executado.
Laudo de engenheiro independente ao final da obra ou após o surgimento de defeitos, para embasar notificação ao empreiteiro e eventual ação judicial.
Cláusula contratual de retenção de 5-10% do valor total para liberação após o período de garantia, incentivando o empreiteiro a corrigir eventuais vícios pós-entrega.
Na empreitada por preço fixo, o empreiteiro assume o risco do custo — se os materiais ficarem mais caros, o lucro dele diminui, mas o dono não paga mais. Somente imprevistos absolutos justificam revisão do preço. Na empreitada por administração, o dono paga todos os custos mais uma taxa de administração ao empreiteiro — o risco de custo é inteiramente do dono. Essa distinção fundamental define quem arca com variações de preço e imprevistos.
Contratos mistos (parte do serviço por preço fixo, parte por administração) são comuns em obras grandes. A rigorosa separação do que está no preço fixo e do que é custo passante é essencial para evitar disputas no meio da obra. Alterações de projeto durante a obra (aditivos) devem sempre ser formalizadas em termos aditivos com novo preço acordado antes da execução.
O Código Civil (art. 618) estabelece que o empreiteiro que constrói edifício ou outra construção relevante responde, por 5 anos, pela solidez e segurança da obra. Esse prazo é irrenunciável — cláusula contratual que reduza esse prazo é nula. Para defeitos de acabamento e estética, aplica-se a garantia de 90 dias (CDC) para obras de consumo.
A responsabilidade do empreiteiro por vícios construtivos é objetiva — não precisa provar culpa, apenas o defeito e o nexo causal com a obra executada. O prazo para reclamar é de 1 ano a partir do surgimento do vício (180 dias para vícios aparentes). Para manifestações de patologia construtiva (trincas, infiltrações, recalque), laudo técnico de engenheiro é essencial para vincular o defeito à execução do empreiteiro e não ao uso inadequado pelo dono.
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Em contratos por preço global (lump sum), não — o risco de variação de preços é do empreiteiro, que deve incluir esse risco em seu orçamento. A única exceção é a teoria da imprevisão (CC, art. 317 e 619): alta extraordinária e imprevisível dos custos que inviabilize a execução pode justificar revisão judicial do contrato, mas a mera variação normal de mercado não é suficiente.
O empreiteiro pode subcontratar partes da obra, mas permanece pessoalmente responsável pela qualidade e pelo cumprimento do contrato perante o dono da obra (CC, art. 626). Defeitos causados pelo subcontratado são responsabilidade do empreiteiro principal, que tem ação de regresso contra o subcontratado. Contratos que proíbem a subcontratação devem ser respeitados, sob pena de rescisão por justa causa.
O atraso no prazo contratual dá ao dono da obra o direito de cobrar a multa prevista em contrato e, dependendo da gravidade, de rescindir o contrato por justa causa. Não há obrigação de pagar pelos serviços não executados, mas o dono deve pagar pelo que já foi realizado e aceito. A retenção de pagamentos por etapas já concluídas sem motivo justificado é inadimplemento do dono da obra.
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