O contrato de compra e venda de imóvel é o documento mais importante de toda a transação imobiliária. Cláusulas abusivas, ausência de garantias, condições leoninas e omissão de informações relevantes são problemas. Sem contrato bem redigido, o comprador pode perder o sinal e o imóvel — revise cada cláusula antes de assinar.
Cada caso deve ser analisado individualmente. Realizamos análise prévia para verificar a viabilidade do seu caso.
Cláusula abusiva detectada
Revisão prévia à assinatura
Rescisão com retenção abusiva
Imóvel com ônus não declarado
Metragem diferente do contratado
Cláusula de prazo abusiva
Revisão completa identificando cláusulas problemáticas antes da assinatura.
Contestação judicial de cláusulas que violam o CDC ou o Código Civil.
Negociação ou ação para garantir condições justas no distrato do contrato.
Ação contra vendedor que ocultou informações relevantes sobre o imóvel.
A análise prévia identifica problemas que seriam muito mais caros de resolver depois da assinatura.
Matrícula atualizada, certidão de ônus reais, certidões negativas do vendedor são obrigatórias.
O que foi dito pelo corretor deve estar no contrato — o que não está escrito não existe juridicamente.
O custo da análise é mínimo diante dos valores envolvidos em uma transação imobiliária.
O contrato de compra e venda imobiliária é o documento que vincula as partes antes do registro definitivo. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a escritura pública em cartório é obrigatória (CC, art. 108). O instrumento deve conter: qualificação completa das partes, descrição pormenorizada do imóvel (matrícula, área, confrontações), preço e forma de pagamento, condições de entrega, cláusulas de inadimplemento e eventuais ônus existentes.
Contrato preliminar que gera direito real ao comprador após o registro (Lei 6.766/79). Garante a adjudicação compulsória do imóvel mesmo sem a anuência do vendedor, caso ele se recuse a outorgar a escritura definitiva.
Se prevista, permite o desfazimento do negócio com perda ou devolução do sinal (arras). Sem essa cláusula, a desistência injustificada gera obrigação de indenizar ou cumprimento forçado do contrato.
Em contratos com financiamento bancário, é essencial verificar cláusulas de sub-rogação, taxa de juros efetiva, seguro habitacional obrigatório e condições de portabilidade do crédito.
Antes de assinar, devem ser obtidas certidões negativas de débitos do imóvel e do vendedor (trabalhistas, fiscais, cíveis) para garantir que a compra não será afetada por dívidas pré-existentes.
Muitos compradores assinem contratos com cláusulas leoninas sem perceber. Revisão jurídica prévia identifica disposições abusivas e inclui proteções essenciais que construtoras e imobiliárias frequentemente omitem.
Análise de cada cláusula para identificar desequilíbrios contratuais, prazo de entrega realista, multas proporcionais e condições de rescisão.
Inclusão de cláusula penal para caso de atraso da construtora, com multa diária e direito a rescisão com devolução integral das parcelas pagas.
Prazo legal de 5 anos para estrutura e 1 ano para acabamento (CDC, art. 26; CC, art. 618). Cláusulas que reduzem esses prazos são nulas.
O registro do compromisso no cartório de imóveis confere publicidade e oponibilidade erga omnes, protegendo o comprador contra alienação do mesmo imóvel a terceiros.
A promessa de compra e venda (compromisso) é o instrumento pré-escritura mais utilizado — garante o direito do comprador ao imóvel enquanto o financiamento é aprovado ou o preço quitado. Quando registrada no Cartório de Imóveis, cria direito real de aquisição oponível a terceiros — o vendedor não pode vender para outra pessoa enquanto o promitente comprador não desistir. Sem registro, a proteção é apenas contratual.
A escritura definitiva só transfere a propriedade após registro no Cartório de Imóveis (CRI). Pagar o imóvel integralmente e ter a escritura, mas não registrar, não torna o comprador proprietário legal — qualquer penhora posterior sobre o imóvel pode afetar o comprador. Por isso, o registro deve ser feito imediatamente após a assinatura da escritura.
A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) regulamentou os percentuais de retenção no desfazimento de contratos de imóveis na planta. Para incorporações sujeitas ao patrimônio de afetação, o vendedor pode reter até 25% das parcelas pagas (mais encargos). Para outras situações, a retenção pode chegar a 50%. Valores pagos a título de SATI (serviço de assistência técnico-imobiliária) e comissão de corretagem embutida também são reembolsáveis se questionados dentro do prazo.
Quando o distrato é por culpa do vendedor (atraso na entrega acima da tolerância de 180 dias, vícios construtivos, mudança unilateral de especificações), o comprador tem direito à devolução integral mais multa e indenização. O advogado verifica qual parte está em inadimplência e maximiza a posição do cliente na rescisão.
Sediado em Campinas/SP, o Almeida Couto Advocacia e Consultoria nasceu do compromisso de oferecer assessoria jurídica de alto nível com atendimento humano, ágil e transparente.
Atuamos em processos em diversos estados do Brasil, sempre com foco na defesa efetiva dos direitos dos nossos clientes — seja na esfera judicial ou consultiva. Cada caso recebe atenção única e dedicada.
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Sim, mas as consequências dependem do contrato. Se houver cláusula de arrependimento e sinal, perde-se o valor das arras. Sem essa cláusula, a parte desistente pode ser obrigada a indenizar a outra por perdas e danos ou até cumprir o contrato forçadamente. A análise jurídica do contrato específico é indispensável antes de qualquer decisão.
Não. Após a quitação integral do preço, o comprador pode ingressar com ação de adjudicação compulsória para obter a escritura por determinação judicial, independentemente da vontade do vendedor (CC, art. 1.418; Súmula 239 do STJ).
Os principais são: ITBI (2-3% do valor venal, pago ao município), ITCMD se for doação (4% em SP), taxas de cartório para escritura e registro (variáveis conforme o valor do imóvel), e IPTU a partir da posse. O advogado pode fazer um planejamento tributário da operação para reduzir a carga fiscal legalmente.
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