Os problemas de condomínio são cada vez mais comuns com o crescimento das cidades. Síndico que abusa do cargo, cobranças sem respaldo na convenção, obras não aprovadas em assembleia e restrições ilegais são situações. Conflitos de condomínio não resolvidos geram multas cumulativas e podem resultar em ação de despejo.
Cada caso deve ser analisado individualmente. Realizamos análise prévia para verificar a viabilidade do seu caso.
Síndico que age sem transparência, contrata favoritos, nega acesso às contas ou usa recursos do condomínio.
Taxa extra ou rateio de despesa aprovados de forma irregular ou sem amparo na convenção.
Obras de transformação ou benfeitorias realizadas sem a aprovação em assembleia com quórum adequado.
Convocação feita fora dos prazos, sem pauta definida ou sem a presença de quórum mínimo.
Proibição de animais de estimação em unidades que não tem respaldo na convenção.
Uso indevido de vaga de garagem, cobrança por vaga de visitante ou irregularidade no uso das áreas comuns.
Contestação judicial de assembleia ou decisão tomada de forma irregular.
Ação para obrigar o síndico a apresentar todas as contas e documentos.
Medidas judiciais para destituir síndico que pratica abusos ou desvios.
Ação de reparação contra síndico que causou prejuízo ao condomínio ou ao condômino.
Todo condômino tem direito a ver as contas, notas fiscais, contratos e balancetes. A negativa é irregular.
Registre cada irregularidade com data, fotos se aplicável e documentos que comprovem o problema.
Muitas demandas são mais eficazes quando há conjunto de condôminos afetados.
Um advogado pode analisar a convenção, o regimento interno e identificar as melhores estratégias.
A Lei 4.591/64 e os arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil disciplinam os condomínios edilícios. O condômino tem direito à prestação de contas transparente, à convocação regular de assembleias, ao cumprimento das deliberações coletivas e à manutenção das áreas comuns. Administradoras e síndicos respondem civil e criminalmente por atos de gestão irregular, desvio de verbas e omissão em obras urgentes.
Taxas condominiais só podem ser fixadas em assembleia regular. Multas acima dos limites legais (2% sobre a contribuição) ou taxas criadas sem votação são nulas e podem ser contestadas judicialmente.
Obras que alteram fachada, estrutura ou destinação de área comum exigem aprovação em assembleia por maioria qualificada. Obras irregulares podem ser embargadas e os custos repassados ao responsável.
O síndico que não presta contas, desvia recursos ou deixa de fazer manutenções obrigatórias pode ser destituído a qualquer tempo e responde por perdas e danos (CC, art. 1.349).
Danos por infiltração originados em unidade vizinha ou em área comum são de responsabilidade do causador. O condômino prejudicado pode exigir reparação e, se necessário, acesso à unidade para vistoria pericial.
Conflitos condominiais podem ser resolvidos por notificação extrajudicial, mediação, ação de prestação de contas, ação de cobrança ou ação indenizatória, conforme o caso. O advogado especializado identifica a via mais rápida e econômica para proteger seus interesses.
Convocação de assembleia para destituição do síndico ou revisão de taxas abusivas, com quórum específico conforme a convenção.
Obriga o síndico ou administradora a apresentar todos os documentos contábeis do condomínio para auditoria judicial.
Para infiltrações, acidentes em área comum ou danos causados por negligência na manutenção do edifício.
Caso a assembleia tenha sido convocada irregularmente ou tomado decisões abusivas, é possível anulá-la judicialmente em até 2 anos.
O síndico tem deveres legais fixados pelo Código Civil (art. 1.348): conservar as partes comuns, prestar contas anualmente, observar o regulamento interno e convocar assembleias. O condômino lesado por gestão irresponsável — gastos não autorizados, contratos superfaturados, obras sem aprovação em assembleia — pode solicitar a prestação de contas judicial e até mover ação de responsabilidade civil pessoal contra o síndico.
Assembleias irregulares (convocação com prazo insuficiente, quórum falso, votação sem presença dos interessados) podem ser anuladas judicialmente. Isso é especialmente relevante em assembleias que aprovaram obras polêmicas, aumentos de taxa condominial ou alteração de convenção sem o quórum qualificado exigido. O prazo para contestar uma assembleia irregular é de até 4 anos (prazo prescricional para anulação de atos).
O condômino inadimplente pode ter seu nome negativado, ser proibido de votar em assembleias e sofrer execução judicial para pagamento das cotas condominiais. A multa por atraso é de 2% sobre o débito, mais juros de 1% ao mês. Para o condômino que está sendo cobrado injustamente — por taxa sem base na convenção, por débito quitado não reconhecido ou por rateio de obra ilegal — há defesas processuais específicas que podem reduzir ou eliminar o débito.
Devedores de cotas condominiais podem ter seu imóvel penhorado e levado a leilão, inclusive imóvel de família se a dívida for com o próprio condomínio onde reside. A impenhorabilidade do bem de família NÃO se aplica a dívidas condominiais — o STJ firmou essa posição em súmula. Por isso, negociar o débito com assessoria jurídica é essencial antes de chegar a esse ponto.
Sediado em Campinas/SP, o Almeida Couto Advocacia e Consultoria nasceu do compromisso de oferecer assessoria jurídica de alto nível com atendimento humano, ágil e transparente.
Atuamos em processos em diversos estados do Brasil, sempre com foco na defesa efetiva dos direitos dos nossos clientes — seja na esfera judicial ou consultiva. Cada caso recebe atenção única e dedicada.
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Não. O corte de serviços essenciais como água é ilegal e pode gerar indenização por dano moral ao condômino (STJ, Súmula 353). A cobrança de cotas em atraso deve ser feita pela via judicial — ação de cobrança ou execução —, com acréscimo de juros, multa e honorários.
Sim, o condômino inadimplente perde o direito de voto nas assembleias enquanto não quitar o débito (CC, art. 1.335, III). No entanto, ele ainda tem direito de participar das reuniões e manifestar sua posição, sem direito a voto deliberativo.
A convenção e o regimento interno definem os prazos, mas a assembleia ordinária para prestação de contas deve ocorrer ao menos uma vez por ano (CC, art. 1.348, VIII). O condômino pode exigir a prestação de contas a qualquer momento por notificação escrita ao síndico.
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